Delta-NEM

Uživatelská příručka

MoniT – model

Cenový model MoniT je výsledkem komplexní matematické analýzy rozsáhlé databáze realizovaných a nabídkových cen. Cenový model tedy shrnuje informace o všech podstatných faktorech, které ovlivňují cenu nemovitosti – polohu, časové určení i vlastnosti nemovitosti. Podrobnosti o modelu MoniT lze získat na webu www.diotima.eu/monit.

Pro ocenění nemovitosti podle modelu MoniT je třeba vybrat typ nemovitosti (pozemek, dům, byt) a upřesnit její druh. Další vlastnosti, které je třeba zadat, se liší podle typu nemovitosti. Umístění nemovitosti a datum, ke kterému se oceňuje, se převezme z nastavení v hlavní kapitole. Pokud je třeba tyto hodnoty změnit, zrušte označení tlačítka Dědit z úvodu dokumentu, které je umístěno těsně před příslušnou hodnotou.

Na základě těchto údajů určí model MoniT statisticky nejčastější cenu nemovitosti. Takto určená cena odpovídá mediánu cen nemovitostí příslušných vlastností. Vzhledem k tomu, že distribuce cen nemovitostí není symetrická, liší se medián ceny od aritmetického průměru. Pro odhad ceny nemovitosti je vhodnější vzít cenu, která se pro daný typ nemovitosti na trhu nejčastěji vyskytuje, než průměrnou cenu, která je vychýlena směrem k vyšším hodnotám výskytem malého množství velmi drahých nemovitostí. Situace je tu obdobná jako například u mezd, kdy se průměrná mzda liší od mediánu mezd.

Určení místa

Cena nemovitosti je pochopitelně podstatně ovlivněna její polohou. Pro potřeby modelu MoniT je poloha určena geografickými souřadnicemi. Protože přímé zadání souřadnic polohy není příliš pohodlné, je k dispozici ještě několik dalších metod:

Střed obce

Nemovitost se oceňuje jako by byla umístěna v geografickém středu obce

Střed k. ú.

Nemovitost se oceňuje jako by byla umístěna ve středu katastrálního území

Adresa

Poloha nemovitosti je zadána běžnou adresou. (Výchozí možnost)

Souřadnice

Zadávají se přímo souřadnice umístění nemovitosti. To může být užitečné např. pro ocenění pozemku, který nemá adresu.

Souřadnice lze zadat buď ve formátu S-JTSK (používají se pro katastrální mapy v ČR) nebo ve formátu GPS (kromě GPS navigace je zobrazují i Mapy Google (klepněte pravým tlačítkem myši do mapy a vyberte „Co je tady?“) a mapy Seznam.cz (klepněte pravým tlačítkem myši do mapy a vyberte „Co je zde?“ a klepněte na titulek GPS dole.)

Pokud se poloha určuje podle obce/k.ú./adresy je třeba vybrat příslušný údaj. Ve výchozím nastavení se poloha přebírá z údajů zadaných v hlavní kapitole. Pro jejich změnu zrušte označení tlačítka Dědit z úvodu dokumentu, které je umístěno těsně před příslušnou hodnotou. Pro výběr adresy je k dispozici kompletní seznam adresních míst v ČR.

Numerické hodnoty souřadnic umístění se pro informaci vypisují ve všech případech.

Typ ceny

Pro nejčastěji obchodované typy nemovitostí lze zvolit, zda se má určit prodejní nebo nabídková cena. Pro méně časté typy nemovitostí je k dispozici pouze odhad nabídkové ceny.

Korekce ceny

Cena určená modelem MoniT je statisticky nejpravděpodobnější cena pro daný typ nemovitosti. Pokud znalec ví, že oceňovaná nemovitost má nějaké specifické vlastnosti, které danou nemovitost od běžných nemovitostí odlišují, může modelem určenou cenu upravit koeficienty. Zaškrtnutím políčka Korigovat odhadovanou cenu nemovitosti se zobrazí tabulka, do které lze vyplnit požadované koeficienty.

Které vlastnosti nemovitosti jsou již modelem zohledněny a které je třeba korigovat, se určí snadno – vlastnosti, zadané jako parametry modelu, jsou ty, které jsou modelem již zohledněny. Výrazné vlastnosti ovlivňujíc cenu, pro které není ve výpočtu modelu kolonka, je třeba zohlednit zvlášť.

Srovnatelné nemovitosti

Dále program umožňuje nalézt zadaný počet (výchozí je 3) konkrétních nemovitostí z databáze MoniT, které se svými vlastnostmi co nejvíce blíží zadaným vlastnostem a ceně určené modelem. Tímto způsobem lze doložit výpočet ceny podle modelu konkrétními případy. Touto možností se ocenění blíží porovnávací metodě.

Poznámky k užití modelu MoniT

•
Je třeba zdůraznit, že ceny určené modelem jsou ceny statisticky nečastější. Nezohledňují výjimečné vlastnosti nemovitosti ani výjimečné vlastnosti daného umístění, pokud se výrazně liší od svého bezprostředního širšího okolí (např. velmi rušná ulice, nebo ulice se zvlášť lukrativními nájmy a pod.).
•
Skutečnost, že se např. cena stejného domu s bazénem a bez bazénu liší např. o 7 % nelze interpretovat tak, že cena bazénu představuje 7 % ceny domu, ani že přistavění bazénu by se hypoteticky dala cena domu o 7 % zvýšit. Přítomnost bazénu tu představuje statistický indikátor celkových vlastností stavby. Rozdíl v ceně je třeba interpretovat tak, že domy daných vlastností a navíc s bazénem se průměrně nabízejí za cenu o 7 % vyšší. Což pravděpodobně zahrnuje i skutečnost, že takové domy jsou celkově luxusnější.

Další užití databáze MoniT

•
Pro přístup k jednotlivým nemovitostem v databázi MoniT lze použít porovnávací metodu.
•
Pro analýzu celkových vlastností trhu s nemovitostmi, jak je zachycen modelem MoniT lze použít typ kapitoly MoniT – analýza.