MoniT

Porovnávací metoda ocenění

Porovnávací metoda je tradičně používaná metoda zjistění tržní ceny. V článku Cenový model a porovnávací metoda vysvětlujeme, proč ocenění pomocí statistického modelu dává spolehlivější výsledky, přesto může být někdy žádoucí vyhledat příkldady skutečně obchodovaných nemovitostí.

Pro oceňování porovnávací metodou je třeba vybrat kapitolu Porovnávací metoda (MoniT):



Tato kapitola je dostupná pouze, pokud máte zakoupené rozšíření o tržní oceňování. Pokud chcete pouze vyhledávat nemovitosti v databázi, lze použít kapitolu Vyhledání nemovitosti MoniT.

Prázdný formulář pro porovnávací metodu vypadá takto:



Formulář obsahuje širokou palatu možností. Zde probereme jen základní, podrobnosti lze nalézt v Uživatelské příručce.

Nejprve je třeba zvolit typ oceňované nemovitosti. Na obrázku výše je ponechána možnost dům/stavba. Jádrem ocenění je pak tabulka Srovnatelné domy/stavby, do které je třeba vyplnit nemovitosti srovnatelných vlastností s nemovitostí oceňovanou. Uživatel tu má možnost vyplnit údaje o nemovitostech ze svých zdrojů, my se však soustředíme na možnost strovnatelné nemovitosti vyhledat v databázi MoniT. K tomu slouží tlačítko „MoniT – vyhledání nabídkových cen“.

Stisknutím tohoto tlačítka se otevře okno pro vyhledávání v databázi MoniT:



Zde je třeba vyplnit především datum, ke kterému se obchodované nemovitosti vyhledávají, a umístění nemovitosti. Dále pak požadované vlastnosti nemovitosti. Zdaleka není třeba vyplňovat všechny údaje. Stačí zadat jen ty, které jsou známé, nebo které jsou důležité. Stisknutím tlačítka „Vyhledat podobné nemovitosti“ program prohledá databázi a vypíše seznam nemovitostí, které vykazují nejvyšší míru shody se zadanými hodnotamy. Výsledný seznam je uspořádán podle míry podobnosti.

Kromě vyhledávání pomocí míry podobnosti lze také zadat filtr, který prohledávané nemovitosti striktně omezí podle zadaných kritérií. Tlačítko pro zadání filtru je vpravo u každé položky.

Po zadání parametrů stiskněte tlačítko „Vyhledat podobné nemovitosti“. Bude zobrazena tabulka následujícího tvaru:



Poznámka: tabulka je neprve zobrazena bez cen, všechny ostatní vlastnosti nemovitostí, včetně slovních popisů a fotografií však obsahuje. Vlastní zobrazení cen všech vyhledaných nemovitostí je zpoplatněno několika kredity podle ceníku. To umožňuje uživateli upřesnit dotaz bez poplatků. Zároveň jsou zobrazeny ceny všech vyhledaných nemovitostí v rámci jednoho poplatku a uživatel si pak může vybrat ty, které mu pro jeho účel vyhovují.

Tlačítkem „detaily“ se zobrazí podrobné informace o dané nemovitosti včetně fotografií. V okně detailů je umístěno tlačítko „Použít nemovitost pro porovnání“, kterým se zobrazená nemovitost vloží do tabulky srovnávacích nemovitostí zmíněné výše. Pokud okno detailů nemovitosti obsahuje velké množství fotografií, je vhodné před jejím vložením do seznamu srovnatelných nemovitostí vybrat jen několik z nich. To se provede pomocí zaškrtávacích políček u jednotlivých fotografií. Všechny údaje o nemovitosti se převezmou do jejího popisu (dá se zobrazit tlačítkem „popis“ v tabulce srovnatelných nemovitostí). Pokud by takvo vytvořený popis byl příliš obsáhlý, lze jej libovolně upravit ručně.

Korekce nabídkové ceny

Protože srovnatelné nemovitosti jen zřídka kdy svými parametry odpovídají přesně nemovitosti oceňované, je vhodné upravit cenu koeficienty. Druhy koeficientů i jejich hodnoty jsou na odborném uvážení odhadce. Vzhledem k tomu, že ceny vyhledané v databázi MoniT jsou ceny nabídkové, je velmi vhodné provést korekci nabídkové ceny na prodejní.

Systém MoniT dokáže určit koeficient přepočtu nabídkové ceny (označován Knab) na základě rozsáhlých statistických analýz nabídkových a prodejních cen. Tento koeficient se výrazně liší pro různé typy nemovitostí a závisí i na vlastnostech dané nemovitosti. Pokud se má korekce provést, použije se výběrové políčko „Korekce nabídkové ceny“ umístěné nad tabulkou srovnatelných nemovitostí. Z nabídky se vybere typ nemovitosti, pro které se koeficient počítá (pro domy se liší mezi rodinnými a nájemními domy, je třeba proto zvolit jednu z těchto možností). Vybráním této možnosti se do tabulky přidá sloupec s koeficientem Knab, který je pak vyčíslen zvlášť pro každou srovnatelnou nemovitosti. Je rovněž možné tento koeficient pro některé nemovitosti vypnout pomocí zobrazeného zaškrtávacího políčka.